换一种角度看房价

   我知道现在这种举国默哀的时期谈论房价，确实不是一个明智的选择，但是有些思考藏在心中已久，还是想把它记录在自己的博客中，算是给自己的思绪留下些印记。

   周末再次闲逛了偶家附近的中介门店，原来偶的狗窝总价已经突破200万了。高兴之余也多了些思考，现在的房价到底高不高，突然发现偶虽居于“豪宅”之内，可真要偶从零开始，仅凭现在的收入购置偶的狗窝，倒还真有些吃力。

   于是，偶把这个问题分享给了公司的同事，闲聊中却也明晰了未来房价的走向。

信心的基础来自于小区自住率的提升，记得03年我以80万购入的时候，身边的买家均以投资客居多；必然04年交房的时候，小区的自住率相当的低；记得我05年搬入的时候，几乎每一层楼都有空置房或出租房，甚至偶家楼下还有邻居开公司（当然后来被偶们共同PK掉了）。之后几年，尽管房价还在攀升，可小区的自住率倒也同步提升，现如今估计也近百分百了。通常来说，自住率是房价泡沫论的一个重要指标。以此推论，似乎房价涨，可泡沫却在降。

于是，再度面临困惑，也就是5年的时间，可房价真真实实的涨了一倍半啊！好在朋友再次释惑，03年的股市至今涨了多少倍？尽管暴跌，似乎还是一倍有余，如此类比似乎房价，其实涨的也并不算太离谱。

   再看GDP，公开的信息可查，这些年我国的年增速不低于10%，简单的按照72法则，似乎离翻番也不远。同样的，以居民收入来看，可查的信息增速也不低，所以尽管房价看似高高在上，却也必然有些道理。

其次，偶的假设是偶从零开始购买现在的狗窝有些吃力。但不争的事实却是，偶当初确实也狠了点，大学毕业工作才两年，和偶家猪猪小姐婚都没结，俺家小宝更是云里雾里，就壮着胆子买下了套三房（其实，当时的真实需求也就一个卧室，一个厕所，连厨房都很少用）。如果说现在有些吃力，那当时的情况相比现在，可是更艰难的多。

   细细思考，毕竟这两年股市上涨，间接增强了一部分人群的购买力。而楼市上涨从另一个方面也提升了梯度消费的购买力。一个深刻的例子就在我们公司身边，新近获悉，伴随小陆家嘴东扩，公司附近的老公房政府动迁价已经提升到每平方米4万元，通常这批老公房一房的面积也就40平米，如此算来，一旦动迁，自己贷个40来万，倒也轻松买下caton的狗窝。

再比如差价换房，某些改善型需求的朋友原先就有房子，只是因为家庭人口结构改变，希望提升居住环境，自然压力也不会太大。

角度不同，或许视野真不同。突然感叹，中国的领土虽广阔，但人口多数集中在东部沿海城市，而特有的发展模式，注定北京、上海等核心城市应当享有城市溢价。只要城市人口在增长，房价也就必然走高，上海从某种程度上来说就是香港与东京的翻版。

核心地段的地价在走高，来自城市与国际的接轨，如果小陆家嘴区域的老公房仅从普通百姓的居住功能定位，那无论如何也不值4万，但如果动迁之后改建办公楼呢？据说小陆家嘴部分顶级写字楼，日租金已经突破20元每天每平方米，如此折算这一年一个平方的租金可就是7300啊！在对比4万每平米的动迁价，是便宜了，还是贵？普通百姓，拿到动迁款，如果不想太大压力，一房换一房，放到哪不也是支撑房价的动力？

在换个角度来看，5年前caton买的狗窝，那时可真叫偏啊！每天上班坐公车，屁颠屁颠近一个小时才能混到公司，晚上小区内能听蛐蛐叫，这一路公车还能看到绿油油。可是5年后俺们这里叫中环线，偶家对面就是shopping mall，十万平米的购物中心，该有的品牌全都有，说真的如果不买顶级牌，去哪里还不都一样。每天上班坐地铁，算准时间20分钟就到偶公司。

如果说，当时80万的房价对应的是一片农田状，那么随着周边环境的提升，生活配套的完善，交通便利的提高，难道不应该直接刺激房价同步上升。同样的，现在在上海找偶当初环境的房子，不也就偶当初这个价？

所以不是房价变了，而是角度变了。

那么，上海的发展最终会如何？可以预见的结果就如同现在的东京和香港。城市将会越来越精致，绝对市中心的房子越来越和国际接轨，次中心的房子留给国内的精英分子，而城市的小蜜蜂，随着城市交通的不断完善，却越住越远（当然随交通的提升，到市中心所花的时间基本还会保持不变）。

所以，核心地段起龙头作用，不断的动迁，推高辐射圈的地价，而新一代保持购买承受力不变，要么房子却越住越远，要么只能房型却越住越小。未来中心区域越大越贵反而越好卖，而外围辐射圈反而越小越好卖。

究其根本，房价要跌，很难，很难…… ……